Leaderboard

Добрый день, уважаемые! Пообщался тут с одним приятелем, и он подбивает меня позаниматься продажей недвижимости за рубежом. Конкретно - в Болгарии. Дескать, имеется у него там свой человек, который в этой самой Болгарии живет и чуть ли не сам дома там строит. И вообще, цены на недвижку за рубежом, озвучиваемые покупателям у нас, раза в полтора выше реально существующих там. А потому мы сможем продавать дешевле. Даже пообещал примеры цен скинуть для убедительности. Честно говоря, продажами недвижимости никогда не занимался, и меня терзает здоровый скептицизм: неужели все вокруг дураки, покупают задорого, когда есть возможность купить дешевле?

Две недели от и до. Днем хозяин дачи обратился в наше агентство с предложением продать её, предоставил документы. Вечером я выставил её на продажу и практически через час перезвонил сосед по этой даче, который знаком с нею и пожелал её купить (расшириться), сразу-же скинул мне на e-mail свои паспортные данные и я напечатал договор купли-продажи с актом передачи, оплата наличкой. Утром все встретились у регистрационной, подписали договор и акт, у нотариуса по соседству выписали доверенности и согласия супругов, в этот-же день я отдал документы на регистрацию и спустя 15 дней получил их с регистрации, передал их сторонам сделки. Все довольны!

Из некоторых особенностей по торговле зарубежной недвижимостью стоит отметить, что партнеры из-за рубежа обычно высылают слишком простые договоры сотрудничества, основанные не столько на конкретике, сколько на доверии и зачастую такой договор, составленный на 2-х языках может умещаться на одной странице, поэтому внимательно читайте и при необходимости правьте, добавляйте необходимые пункты. Испанское законодательство требует подписывать каждый лист договора. Недвижимость в Испании сейчас продается плохо и падает в цене стремительно, то что вчера стоило 3 млн. евро, сегодня в цене около 1,6-1,9 млн. евро, а приедете с наличкой, сторгуетесь и за 1,2 млн. Есть и более дешевая недвижимость но это уже менее эксклюзивные места. В Турции все сделки с недвижимостью проходят одобрение Министерства обороны в Измире (вдруг это стратегически важный район?), что увеличивает срок сделки минимум на месяц. В Германии практически все земли принадлежат церкви и существует сложная система налогообложения недвижимости - около 20 налогов и налоговых вычетов (без бухгалтера не разобраться), к тому-же есть и экзотичные налоги, например приобретая недвижимость в Западной Германии, придется заплатить налог "на солидарность" - на поддержание развития земель в Восточной Германии (бывшей ГДР). В то-же время приобретая квартиру до 35 кв.м. она вам обойдется в копеечное содержание. В Греции куда ни сунься, везде памятник архитектуры, внимательнее при покупке участков, если при его застройке наткнетесь на осколок горшка, считайте что ваша постройка обречена. Однако русских там живет много, недвижимость относительно недорогая. В среднем агентства накручивают 5-6% и соответственно вам со сделки может достаться 2,5-3%, иногда и до 5%. Агентства не могут много накручивать на новостройках а по вторичному рынку агентские могут быть и 10%. Немного подробностей у меня в разделе Информация, на http://realty-centrum.ru/pages/6277.html

Я сотрудничаю с рядом застройщиков и агентств недвижимости в США, Испании, Чехии, Германии, Болгарии, Польше, Хорватии, Греции, Крита, Турции, вот еще Доминикана просится... Условия сотрудничества как правило одинаковы у всех - 50/50 и лучше предварительно заключить партнерский договор, чтобы вас не "кинули". Что касается Болгарии, то предложений много и цены разные, в зависимости от типа построек и местоположения, есть и бросовые, есть и с накруткой, однако торг всегда уместен и агентства / собственники часто идут на уступки. Просто эти уступки могут иметь разные варианты, начиная от прямой денежной формы и заканчивая вариантом что-либо пристроить - отремонтировать - установить новую сантехнику, оборудовать мебелью, чтобы оправдать сумму. С новостройками вопрос сложнее, лучше если акт 16 имеется, т.к. много новостроек в зависшем состоянии уже несколько лет. В целом торговля зарубежной недвижимостью мало чем отличается от торговли отечественной, просто есть свои ньюансы и их стоит учитывать, они могут выражаться как в сроках оформления, так и в последующем содержании и налогообложении. Что касается приобретения дома с участком в Болгарии, то с этим проблем нет, с 01.01.2012г. это ограничение отпало, и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которых построены их дома. Однако все еще существует ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Это ограничение отпадет 01.01.2014г. Однако участки земли можно приобрести зарегистрировав в Болгарии свой бизнес - ООД (как у нас ООО) Это не сложно и процедура практически такая-же как и у нас. Что касается организации бизнеса, то как правило все агентства недвижимости этим занимаются как и обстановкой жилья мебелью, дизайном, помощью в получении ВНЖ... - это их дополнительный и весьма весомый заработок а цена подобных услуг по нашим деньгам не высока.

Принципиально - возможна. Стоимость заграничной недвижимости обуславливается в основном длинной "пищевой цепочки" между застройщиком и финальным покупателем и аппетитами участников этой цепочки. В конкретном случае я интересовался стоимостью жилья на побережье Болгарии. Так вот легче оказалось найти офис застройщика физически в Болгарии, чем найти его сайт в интернете. Хотя предложений от посредников для конкретного жилкомплекса в поиске попадается много. В добавок к этому посредники практически никогда не озвучивают фирму-застройщика, что логично, но затрудняет поиск прямых контактов. В целом болгарская недвижимость не есть дорогой и, зачастую, довольно качественная. Но тут огромное влияние имеет ее расположение. То, чего не видно в состоянии недвижимости, например в летний сезон, очень даже сильно может вылезти в зимние месяцы, так как болгарские зимы ближе к европейским чем к тропическим.

abushykВозможность осмотра с бесплатным проживанием есть, по-крайней мере, предварительно декларируется. Проживающий там человек как раз и обеспечивает контакт с застройщиками и собственниками. Нюансы понятны, куда ж без нюансов... Главное, что меня интересует - возможна ли реально продажа именно дешевле, чем у всех. А с этим пока непонятка.

Там есть свои нюансы. 1. Болгария свободно продает недвижимость иностранцам, но земельные участки могут покупать только нерезиденты имеющие зарегистрированное юрлицо на территории Болгарии. Поэтому если "в комплекте" с недвижимостью идет участок, на котором расположен дом - могут возникнуть сложности. Часто существуют дома, построенные как раз для покупки квартир\апартаментов в них именно иностранцами. 2. Любой трезвомыслящий покупатель захочет получить инспекционый осмотр покупаемого. Это больше касается новостроек, но и при покупке апартаментов, лично я бы не отказался от выезда на место с целью лоценки окружающей инфраструктуры, климата и состояния объекта. 3. Придется глубоко вникнуть во все эти болгарские акты 14, 15, 16. 4. Больший смысл имеет для иностранца покупка апартаментов в апартотелях хотя бы с минимальными удобствами: лифт, охрана, парковка, что бы эта недвижимость могла работать. Это очень актуально для черноморского побережья. Они выйдут дороже в ежегодном обслуживании, но более выгодными в имиджевом плане. 5. Придется заводить хорошие контакты в среде застройщков. Не посредников, а именно застройщиков, так как только они владеют реальной информацией о сроках готовности объекта и, зачастую, занимаются организацией "прикрепленных" услуг как комуналка, ежегодное обслуживание, охранная и лифтовая компания.

Еще обязательно надо сотрудничать с программистами! Хороший программист может наладить автоматизацию любых бизнес-процессов.

Поучаствую в дискуссии. Только что вернулся из Египта. Несмотря на беспорядки в Каире и несколько раз в день пролетающие над головой истребители, в Хургаде все спокойно. На верблюде покатались, на подводный мир посмотрели. Если сравнивать с Турцией - в Египте море намного круче, экзотики побольше, сервис в отелях попроще, аборигены - поприставучей))

Пока удалось только выяснить, что он еще неделю будет болтаться в отпуске по западному побережью США. Как появится, сообщу. Но поскольку он математик и далек от риэлтерских дел, ему надо будет подготовить и изложить принцип подбора, чтобы не получился разговор слепого с глухим.

+1 и подписка

Во всем есть свои преимущества и недостатки, лично у меня есть и ООО и ИП, но тем не менее, для Агентства недвижимости я выбрал ИП: ООО звучит серьезнее, и это актуальнее, если собираетесь работать с государственной и муниципальной недвижимостью и их заказами, а конечному клиенту - физическому лицу, особой разницы нет, был-бы результат и небыло-бы последствий после сотрудничества. ООО - это официальный штат сотрудников, лишняя бухгалтерская нагрузка, более увесистые штрафы и бюрократическая ответственность. Необходимость платить зарплату сотрудникам, даже если нет прибыли, ведь ген.директор в ООО всегда есть, даже если это я сам в одном лице, и главбух зачастую тоже - а это сотрудники и регулярная зарплата и аванс им должны выплачиваться ежемесячно а в случае невыплат наступает ответственность, вплоть до уголовной. Вместе с тем, ООО, если что, несет ответственность в рамках своего уставного капитала (10000 руб.) и активов (стул, стол, компьютер, если не в аренде) т.е. фактически, отдельный сотрудник или руководитель ничего не теряет. ИП отвечает за свои решения и поступки своим имуществом, налоговая нагрузка меньше, особенно если работает без официально трудоустроенных сотрудников, штрафы меньше, бюрократическая нагрузка тоже меньше. Не открою секрет, что многие крупные Торговые компании именно по такой схеме и работают. В любом случае, клиент идет в конкретное агентство недвижимости с определенным рабочим названием, например АН "Рога и Копыта" а не в ООО или ИП, что уже является личным делом собственника бизнеса. Что касается денег, прибыль ООО должна быть размещена на расчетном счете, с последующими проводками и отчислениями в ИФНС и в фонды, на зарплату а так-же по обязательствам. Понятное дело за все это банк с вас поимеет свой процент и автоматически поставит в известность налоговую о ваших расходах и доходах. Предприниматель, получив прибыль, сразу-же выписывает её на собственные нужды и деньги становятся его собственными, без лишних заморочек, а уж как он распорядится своими деньгами, это его дело, разве что не забыть в конце года заплатить налоги. Не стоит забывать, что в случае с ООО из прибыли надо будет заплатить УСН (6-15%), налог на доходы учредителя (9%), зарплатные отчисления в фонды - 22% в ПФР, 2,9% в ФСС, 5,1 % в ФФОМС и 13% НДФЛ, что скорее всего, уменьшит ваш приход наполовину если не больше. В случае с ИП, предприниматель честно уплачивает 6% государству, да и то за вычетом пенсионных отчислений, остальное - его кровно заработанные и дела до вас никому нет! Если одну сделку в год проведете официально, налоговая будет довольна. Что касается сотрудников в случае с ИП, если будете работать с коллективом, то всегда есть временные люди, которые приходят, пробуют и уходят, их и в штат проводить смысла нет, и есть толковые ребята, с которыми можно работать, которым есть смысл так-же оформить своё ИП и работать сообща в рамках одного агентства на оговоренном проценте. Отчетность по налогам и в фонды при этом у каждого своя.