Недвижимость за рубежом - стоит ли связываться с продажей?

[Strelok 6]

Добрый день, уважаемые! 

Пообщался тут с одним приятелем, и он подбивает меня позаниматься продажей недвижимости за рубежом. Конкретно - в Болгарии. Дескать, имеется у него там свой человек, который в этой самой Болгарии живет и чуть ли не сам дома там строит. И вообще, цены на недвижку за рубежом, озвучиваемые покупателям у нас, раза в полтора выше реально существующих там. А потому мы сможем продавать дешевле. Даже пообещал примеры цен скинуть для убедительности.

Честно говоря, продажами недвижимости никогда не занимался, и меня терзает здоровый скептицизм: неужели все вокруг дураки, покупают задорого, когда есть возможность купить дешевле?

[Дмитрий Кондин 690]

Честно говоря, продажами недвижимости никогда не занимался, и меня терзает здоровый скептицизм: неужели все вокруг дураки, покупают задорого, когда есть возможность купить дешевле?

Без опыта продаж, наверняка, будет сложно. Но главное нАчать.

А по поводу цены больше в 1.5 раза, дык тут простой маркетинг. Задача ведь добавить стоимости в сознании покупателя. А то что это далеко и "сказочно" добавляет этой стоимости сполна.

[Strelok 6]

Без опыта продаж, наверняка, будет сложно. Но главное нАчать.

 

Это предлагается как дополнительное направление. Но был бы толк от этого всего...

[abushyk 694]

позаниматься продажей недвижимости за рубежом. Конкретно - в Болгарии.

 

Там есть свои нюансы.

1. Болгария свободно продает недвижимость иностранцам, но земельные участки могут покупать только нерезиденты имеющие зарегистрированное юрлицо на территории Болгарии. Поэтому если "в комплекте" с недвижимостью идет участок, на котором расположен дом - могут возникнуть сложности. Часто существуют дома, построенные как раз для покупки квартир\апартаментов в них именно иностранцами.

2. Любой трезвомыслящий покупатель захочет получить инспекционый осмотр покупаемого. Это больше касается новостроек, но и при покупке апартаментов, лично я бы не отказался от выезда на место с целью лоценки окружающей инфраструктуры, климата и состояния объекта.

3. Придется глубоко вникнуть во все эти болгарские акты 14, 15, 16.

4. Больший смысл имеет для иностранца покупка апартаментов в апартотелях хотя бы с минимальными удобствами: лифт, охрана, парковка, что бы эта недвижимость могла работать. Это очень актуально для черноморского побережья. Они выйдут дороже в ежегодном обслуживании, но более выгодными в имиджевом плане.

5. Придется заводить хорошие контакты в среде застройщков. Не посредников, а именно застройщиков, так как только они владеют реальной информацией о сроках готовности объекта и, зачастую, занимаются организацией "прикрепленных" услуг как комуналка, ежегодное обслуживание, охранная и лифтовая компания.

[Strelok 6]

abushyk

Возможность осмотра с бесплатным проживанием есть, по-крайней мере, предварительно декларируется. Проживающий там человек как раз и обеспечивает контакт с застройщиками и собственниками.

Нюансы понятны, куда ж без нюансов... Главное, что меня интересует - возможна ли реально продажа именно дешевле, чем у всех. А с этим пока непонятка. 

[abushyk 694]

 возможна ли реально продажа именно дешевле, чем у всех. А с этим пока непонятка. 

 

 

Принципиально - возможна. Стоимость заграничной недвижимости обуславливается в основном длинной "пищевой цепочки" между застройщиком и финальным покупателем и аппетитами участников этой цепочки.

В конкретном случае я интересовался стоимостью жилья на побережье Болгарии. Так вот легче оказалось найти офис застройщика физически в Болгарии, чем найти его сайт в интернете. Хотя предложений от посредников для конкретного жилкомплекса в поиске попадается много. В добавок к этому посредники практически никогда не озвучивают фирму-застройщика, что логично, но затрудняет поиск прямых контактов.

В целом болгарская недвижимость не есть дорогой и, зачастую, довольно качественная. Но тут огромное влияние имеет ее расположение. То, чего не видно в состоянии недвижимости, например в летний сезон, очень даже сильно может вылезти в зимние месяцы, так как болгарские зимы ближе к европейским чем к тропическим.

[DNK 13]

Это предлагается как дополнительное направление. Но был бы толк от этого всего...

 

 

продавайте новостройки, цена - единая с застройщиком и он же будет выплачивать вам комиссионные за каждого приведенного клиента. 

[abushyk 694]

продавайте новостройки...

 

имхо, новостройки лучше те, у которых уже есть акт 16. с более ранними - весьма рискованно (исключение, если застройщик - очень хороший знакомый).

[Chernetskiy 469]

Я сотрудничаю с рядом застройщиков и агентств недвижимости в США, Испании, Чехии, Германии, Болгарии, Польше, Хорватии, Греции, Крита, Турции, вот еще Доминикана просится... Условия сотрудничества как правило одинаковы у всех - 50/50 и лучше предварительно заключить партнерский договор, чтобы вас не "кинули". Что касается Болгарии, то предложений много и цены разные, в зависимости от типа построек и местоположения, есть и бросовые, есть и с накруткой, однако торг всегда уместен и агентства / собственники часто идут на уступки. Просто эти уступки могут иметь разные варианты, начиная от прямой денежной формы и заканчивая вариантом что-либо пристроить - отремонтировать - установить новую сантехнику, оборудовать мебелью, чтобы оправдать сумму. С новостройками вопрос сложнее, лучше если акт 16 имеется, т.к. много новостроек в зависшем состоянии уже несколько лет. В целом торговля зарубежной недвижимостью мало чем отличается от торговли отечественной, просто есть свои ньюансы и их стоит учитывать, они могут выражаться как в сроках оформления, так и в последующем содержании и налогообложении.

Что касается приобретения дома с участком в Болгарии, то с этим проблем нет, с 01.01.2012г. это ограничение отпало, и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которых построены их дома. Однако все еще существует ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Это ограничение отпадет 01.01.2014г. Однако участки земли можно приобрести зарегистрировав в Болгарии свой бизнес - ООД (как у нас ООО) Это не сложно и процедура практически такая-же как и у нас.

Что касается организации бизнеса, то как правило все агентства недвижимости этим занимаются как и обстановкой жилья мебелью, дизайном, помощью в получении ВНЖ... - это их дополнительный и весьма весомый заработок а цена подобных услуг по нашим деньгам не высока.

[Chernetskiy 469]

Из некоторых особенностей по торговле зарубежной недвижимостью стоит отметить, что партнеры из-за рубежа обычно высылают слишком простые договоры сотрудничества, основанные не столько на конкретике, сколько на доверии и зачастую такой договор, составленный на 2-х языках может умещаться на одной странице, поэтому внимательно читайте и при необходимости правьте, добавляйте необходимые пункты.

Испанское законодательство требует подписывать каждый лист договора.

Недвижимость в Испании сейчас продается плохо и падает в цене стремительно, то что вчера стоило 3 млн. евро, сегодня в цене около 1,6-1,9 млн. евро, а приедете с наличкой, сторгуетесь и за 1,2 млн. Есть и более дешевая недвижимость но это уже менее эксклюзивные места.

В Турции все сделки с недвижимостью проходят одобрение Министерства обороны в Измире (вдруг это стратегически важный район?), что увеличивает срок сделки минимум на месяц.

В Германии практически все земли принадлежат церкви и существует сложная система налогообложения недвижимости - около 20 налогов и налоговых вычетов (без бухгалтера не разобраться), к тому-же есть и экзотичные налоги, например приобретая недвижимость в Западной Германии, придется заплатить налог "на солидарность" - на поддержание развития земель в Восточной Германии (бывшей ГДР). В то-же время приобретая квартиру до 35 кв.м. она вам обойдется в копеечное содержание.

В Греции куда ни сунься, везде памятник архитектуры, внимательнее при покупке участков, если при его застройке наткнетесь на осколок горшка, считайте что ваша постройка обречена. Однако русских там живет много, недвижимость относительно недорогая.

В среднем агентства накручивают 5-6% и соответственно вам со сделки может достаться 2,5-3%, иногда и до 5%. Агентства не могут много накручивать на новостройках а по вторичному рынку агентские могут быть и 10%.

Немного подробностей у меня в разделе Информация, на http://realty-centrum.ru/pages/6277.html

[DNK 13]

очень познавательно

[Chernetskiy 469]

Желающим поработать с Болгарией - официальный сайт Правительства Болгарии для приезжих (визы, налоги, процесс купли-продажи недвижимости и т.п. на русском языке и официально) - http://property-in-bulgaria.bg/ru/

[Анна Иванна 11]

я бы не рискнула. Предпочитаю плавать в "своей" воде, так спокойней и надёжней.

[Chernetskiy 469]

А тут и рисковать нечем, заключаете договор с партнером за рубежом, рекламируете его объекты, находится клиент - отправляете его к партнеру, партнер с ним работает от и до (трансфер, размещение, просмотры, аванс, договора, регистрация), по результату получаете свои 2,5-5% со сделки. Вам по большому счету даже делать ничего не надо и ответственности меньше чем при местной сделке.

[Strelok 6]

Игорь Иваныч, чувствуется, не одну собаку на этом деле съели?

[Ginger 18]

Да судя по развернутым ответам, Игорь Иваныч в этом большой специалист. Спасибо за информативность!)

[Анна Иванна 11]

А тут и рисковать нечем, заключаете договор с партнером за рубежом, рекламируете его объекты, находится клиент - отправляете его к партнеру, партнер с ним работает от и до (трансфер, размещение, просмотры, аванс, договора, регистрация), по результату получаете свои 2,5-5% со сделки. Вам по большому счету даже делать ничего не надо и ответственности меньше чем при местной сделке.

Вот при таком, более ясном раскладе гораздо меньше страхов возникает. Видимо всё дело в незнании. Чем туманней - тем страшней)

[DNK 13]

Видимо всё дело в незнании. Чем туманней - тем страшней)

Истинно так . Стоит только начать...